Суббота , Декабрь 15 2018

Бесплатная юридическая консультация:

8 800 350-29-83

 
ГЛАВНАЯ >> Материнский капитал >> Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала

Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (10 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...

Купля продажа квартиры с материнским капиталом осуществляется с соблюдением требований действующего гражданского, жилищного и семейного законодательства. Вместе с тем, сделка не должна противоречить Федеральному закону № 256 от 29.12.06 года, которым в жизнь граждан введено понятие материнского капитала. Ведь средства государственной поддержки семей, имеющих двое и более родных или усыновленных/удочеренных детей, выделяются для обеспечения нормальных жилищных условий подрастающего поколения.

Поэтому, когда возник вопрос купли-продажи квартиры, которая была приобретена с участием средств материнского капитала, требует обращения к нормам закона № 256-ФЗ, где содержится:

  • понятие материнского капитала;
  • способы его получения;
  • цели использования;
  • обязанность родителей включить в число собственников квартиры детей;
  • и ряд других вопросов.

Гражданское законодательство регулирует ряд других вопросов, которые следует учитывать при совершении сделки с жильем, которое приобретено с использованием средств государственной поддержки. Например:

  1. сделки с имуществом, в котором есть доля детей, совершают родители и опекуны, которые и несут полную ответственность за соблюдение прав и законных интересов несовершеннолетних (ст.28 ГК);
  2. родители и опекуны обязаны заботится о детях, обеспечить им надлежащее содержание, уход, совместное проживание (ст.36 ГК);
  3. при совершении сделок опекунами, интересы их подопечных не должны нарушаться (ст.37 ГК);
  4. порядок оформления и заключения сделки по купле-продаже жилья (ст.ст.454-456 ГК).

Следует иметь ввиду, что в законе не содержится прямой запрет на продажу квартиры, доля в которой, на основании материнского капитала, принадлежит детям. Однако, закон предусматривает, что родители или опекуны не могут самостоятельно решить вопрос о продаже квартиры, купленной с помощью средств господдержки. Необходимо письменное согласие органа опеки и попечительства – государственного органа, который стоит на страже интересов несовершеннолетних.

Особенности

К особенностям сделки по купле-продаже квартиры с материнским капиталом следует отнести:

  • Поскольку последнее слово в даче согласия на продажу квартиры, в которое есть доля несовершеннолетнего правообладателя, за органом опеки и попечительства – то родители или опекуны могут быть ограничены в праве на отчуждение такой недвижимости. Например, будет поставлено условие: вначале купить жилье с долей в нем для малолетнего или дождаться совершеннолетия – а затем продать.
  • Опекунский совет может также отказать в продаже квартиры, если в новом жилье, которое планируется купить – не будет создано надлежащих условий для жизни несовершеннолетнего собственника.
  • Если в результате развода родителей происходит раздел имущества, в том числе и жилой площади, доля, принадлежащая ребенку не может быть изменена в меньшую сторону.

Беспрепятственное оформление сделки по продаже квартиры с маткапиталом требует соблюдения ряда условий.

Условия для продажи

Условия продажи такой квартиры, которая была куплена ранее с материнским капиталом, следующие:

  1. дети, так же, как и их родители должны быть собственниками квартиры с определением размера долей;
  2. закон не требует, чтобы доли были одинакового размера для всех собственников, включая взрослых и детей;
  3. получение письменного разрешения от органа опеки и попечительства на продажу квартиры с материнским капиталом;
  4. при наличии действующей ипотеки согласие должно быть получено, и от кредитного учреждения;
  5. о продаже квартиры должен быть уведомлен Пенсионный фонд, из средств которого выделялся материнский капитал. Без согласия данного органа продажа жилья невозможна;
  6. покупаемое жилье по условиям проживания не является худшим, чем продаваемое и имеет государственную регистрацию в Росреестре.

Орган опеки и попечительства может ограничится письменным обязательством родителей в новой квартире выделить соответствующую долю ребенку. В таком случае, покупатель такого жилья предупреждается, что в случае, если в течении полу года ребенок не будет обеспечен жильем, будет предъявлен иск о недействительности сделки. Это будет означать, что права собственности ребенка в проданной квартире будут восстановлены.

Алгоритм действий

Пошаговая инструкция купли продажи квартиры с использованием материнского капитала состоит в следующем:

  • До совершения сделки по продаже квартиры следует подыскать вариант с приобретением жилья для семьи или обеспечить им детей. Такой подход позволит рассчитывать на положительное заключение органа опеки и попечительства.
  • Приобретаемое жилье, взамен продаваемой квартиры, должно быть благоустроенным, отвечать действующим санитарным нормам. Для детей должны быть предусмотрены отдельные комнаты и созданы все условия для нормального проживания. Это должны подтвердить члены комиссии от опекунского совета.
  • Обратиться с заявлением о предоставлении разрешения на продажу квартиры с материнским капиталом. Первоначальные шаги должны способствовать принятию положительного решения.
  • Если продаваемая квартира была приобретена по ипотеке, и она еще не выплачена, потребуется получить согласие банка. Финансовое учреждение может дать согласие, потребовав изменения залогового имущества, или откажет – если аргументы собственника жилья будут не убедительны.
  • Получив необходимое заключение органа опеки и попечительства следует приступать к продаже квартиры с материнским капиталом и покупке нового жилья. Для этого можно использовать задаток как в сделке с покупателем, так и в сделке с продавцом. Факт получения и передачи денег лучше зафиксировать письменной распиской или оформить договором задатка, удостоверив его нотариально.
  • Сделки о продаже квартиры и покупке нового жилья рекомендуется оформлять у нотариуса. На данное должностное лицо государством возложена обязанность проверить всю юридическую чистоту совершаемой сделки. Поэтому, нотариальное оформление позволит избежать в будущем ненужных судебных разбирательств. Кроме того, часть документов, которые имеются в свободном доступе, нотариус запрашивает самостоятельно. После подписания договоров все сведения о них нотариус может подать в ЕГРН и получить выписку, которая необходима сторонам, для подтверждения права собственности на жилую недвижимость.

В том случае, если покупатель квартиры также собирается воспользоваться сертификатом на материнский капитал, необходимо будет сделать следующие шаги:

  1. получить предварительное согласие банка на оформление договора ипотеки с использованием материнского капитала;
  2. обратиться с письменным заявлением в территориальный отдел Пенсионного фонда по месту жительства, то есть в то подразделение где был получен сертификат;
  3. приложить к заявлению необходимый пакет документов и дождаться положительного решения;
  4. оформить сделку по приобретению жилья, одновременно подписав в банке договор ипотеки. Купленная квартира становится залоговым имуществом до момента погашения займа;
  5. сдать документы на внесение недвижимости в Росреестр и получить выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на квартиру.

Список документов

Если купля-продажа квартиры проходит по стандартной процедуре, потребуется представить следующие документы:

  • национальные паспорта обеих сторон сделки;
  • для продавца необходимо представить письменное согласие второго супруга, заверенное нотариально или его присутствие при заключении сделки;
  • заключение органа опеки и попечительства, с положительным выводом на совершение сделки;
  • согласие банка, если не погашен ипотечный кредит;
  • разрешение Пенсионного фонда, если покупателем квартиры задействован материнский капитал;
  • сертификат на семейный капитал для покупателя, если имеется;
  • такой же документ для продавца, если сертификат был использован при покупке отчуждаемой квартиры;
  • если ребенок, доля которого имеется в продаваемой квартире, уже достиг 18-летнего возраста – его согласие на совершение сделки или личное участие в заключении договора;
  • свидетельство о рождении детей, которые не достигли совершеннолетия;
  • правоустанавливающие документы на предмет сделки;
  • кадастровый и технический паспорта на квартиру;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности, а также наличие/отсутствие ограничений или обременений;
  • акт оценки рыночной стоимости продаваемой/покупаемой квартиры.

Кроме указанного списка, понадобятся документы об отсутствии задолженности по уплате коммунальных платежей, а также выписка из лицевого счета. Данные документы выдает управляющая компания, жилищный кооператив или ТСК.

В каждом конкретном случае перечень документов, которые необходимы для совершения сделки может быть дополнен.

Налогообложение

При продаже квартиры, которая была приобретена с использованием средств материнского капитала, следует исходить из следующего:

  1. согласно ст.ст.33 и 34 Семейного кодекса квартира принадлежит на праве совместной собственности супругам и детям;
  2. согласно пункта 17.1. статьи 217 Налогового кодекса, если квартира находилась в собственности три и более года, сделка по ее продаже налогом не облагается;
  3. если продается квартира, которая пребывала в собственности семьи менее чем три года, налог на доходы физических лиц в размере 13 процентов от цены сделки придется уплатить.

Таким образом, купля-продажа квартиры с материнским капиталом законом не запрещена. Однако, совершение сделки с таким объектом недвижимости требует получения разрешений и согласований.

Прочтите также: Материнский капитал продлили до 2021 года

© 2018, Соцзащита и льготы. Все права защищены.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (10 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *