Можно ли продать квартиру или дом, купленные на материнский капитал

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...

В случае, если семье, купившей недвижимость за счет средств семейного капитала, требуется сменить место жительства или просто улучшить жилищные условия, купив более благоустроенное жилье, то встает вопрос – можно ли продать квартиру или дом, купленные на материнский капитал?

Ответ на данный вопрос и необходимые комментарии – в нашем сегодняшнем материале.

Законодательное ограничение сделок, связанных с отчуждением недвижимости, приобретенной за счет маткапитала

Порядок распоряжения средствами семейного капитала указан в ФЗ № 256 от 29 декабря 2006 “О дополнительных…” (далее – ФЗ).

Там сказано, что держатель сертификата имеет полное право по достижении 2 ребенку возраста 3 лет направить государственные деньги на улучшение жилищных условий – например, на покупку дома или квартиры.

Однако в ФЗ отсутствуют какие-либо положения относительно того, что купленная на маткапитал недвижимость не может быть в дальнейшем отчуждена – подарена, обменена и др.

Ограничения могут быть лишь в единственном случае – если в квартире являются долевыми собственниками несовершеннолетние дети. Ведь, как известно, держатель сертификата заверяет у нотариуса письменное обязательство, в котором указывает, что в течение полугода после перечисления ПФР средств на счет продавца, обязуется оформить квартиру или дом в общедолевую собственность себя, своих детей и супруга (супруги) (Постановление Правительства № 862 от 12 декабря 2007 года “О Правилах…”).

Разрешение от органов опеки

Чтобы продать недвижимый объект, приобретенный на маткапитал, необходимо учесть права несовершеннолетних собственников.

Основное правило – имущественное положение детей в результате сделки не должно ухудшиться. То есть:

• ребенку взамен его проданной доли будет выделена доля в другом жилом помещении;
• покупаемая взамен доля должна быть равной или большей по площади;
• иные условия жизни несовершеннолетнего не должны существенно снизиться (например, нельзя предоставлять малолетнему взамен долю в неблагоустроенном жилье, если ранее он имел долю в благоустроенном).

Контроль за соблюдением отсутствия нарушений прав несовершеннолетних осуществляют органы опеки. Если опека одобрит сделку, родителю будет выдано специальное разрешение, в котором будут содержаться все условия, которые нужно соблюсти, чтобы имущественные права несовершеннолетнего не были затронуты.

Порядок истребования разрешения от органов опеки

Если есть несовершеннолетние собственники, то для начала нужно получить предварительное одобрение сделки от органов опеки.

Разрешение будет выдано, если родители представят в органы одновременно ДКП и на продаваемую недвижимость, и на покупаемую несовершеннолетнему взамен. Подойдут также и предварительные договоры купли-продажи.

К заявлению, содержащему просьбу о выдаче разрешения на продажу, родители прикладывают следующие документы:

1. документы, подтверждающие личность всех собственников продаваемого жилья (для родителей и детей, достигших 14 – паспорта, для граждан до 14 – свидетельства о рождении);
2. свидетельство об оформлении брака (или о расторжении);
3. правоустанавливающие документы на продаваемый и покупаемый объекты недвижимости (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности);
4. справка, подтверждающая оценочную цену обоих объектов;
5. предварительные или окончательные ДКП;
6. если кому-то из детей уже есть 14 лет, дополнительно предоставляется согласие этого ребенка на реализацию принадлежащей ему доли.

После того, как органы опеки проверят всю предоставленную документацию, родители и дети, достигшие 14 лет, будут вызваны для устной беседы. Помимо собеседования, сотрудники органов опеки имеют право выехать по предполагаемому адресу нахождения жилья, где будет куплена доля ребенку, в целях проверки условий проживания и соблюдения жилищных интересов несовершеннолетнего.

Нюансы:

• сделки по продаже купленного на маткапитал жилья и покупаемого взамен должны происходить одновременно, то есть в предварительных ДКП должна быть указана одна и та же дата совершения;
• родители могут не покупать долю ребенку взамен продаваемой, а ходатайствовать перед органами опеки о предоставлении несовершеннолетнему денежной компенсации – в таком случае, средства будут зачислены на банковский счет (вклад) малолетнего и будут храниться там до достижения им возраста 18 лет.

Правоотношения иных долевых собственников

Недвижимость, приобретенная за счет средств семейного капитала, оформляется в общедолевую собственность не только всех детей, но и держателя сертификата, а также его (ее) супруга (супруги).

Правила по распоряжению имуществом, находящимся в общедолевой собственности, устанавливаются Главой 16 ГК РФ. В ч. 1 ст. 246 ГК сказано, что распоряжение производится по обоюдной договоренности всех членов долевой собственности.

Обязательным является требование о соблюдении преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ). То есть сначала держатель сертификата, желающий продать свою долю, должен предложить покупку этой доли жене или мужу, а если в течение 1 месяца доля мужем или женой куплена не будет, ее можно будет продать постороннему лицу.

Поскольку дом или квартира, приобретенные на маткапитал, продаются целиком, целесообразнее будет перед заключением сделки перевести квартиру в единоличную собственность. Например, жена может купить у мужа его долю по символической цене, а далее уже выступить единоличным собственником – то есть продавцом по договору купли-продажи с потенциальным покупателем дома, купленного на семейный капитал.

Прочтите также: Можно ли обналичить материнский капитал легально

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...