Ипотека от Сбербанка аннуитетные платежи или дифференцированные: что выбрать?

При получении ипотеки ипотека от Сбербанка важно знать, что выбрать аннуитетные платежи или дифференцированные? В первом случае заемщик ежемесячно перечисляет одинаковую сумму, во втором – разные (сначала большие, затем меньше и меньше). На первый взгляд может показаться, что дифференцированные платежи выгоднее аннуитетных благодаря досрочной выплате процентов. В большинстве случаев это верно, но иногда ситуация будет противоположной.

Разница между платежами

Разница между ними довольно простая:

1. Аннуитетные платежи одинаковы в течение всего срока ипотеки. Сначала большая часть идет на проценты, а меньшая – на основной долг. Затем это соотношение постепенно меняется на противоположное.
2. Дифференцированные платежи всегда разные – сначала они довольно большие, а затем постепенно уменьшаются. Соответственно в начале заемщик выплачивает в основном проценты и только потом – «тело» долга.

В 2024 году по всем ипотечным программам Сбербанка действуют только аннуитетные платежи. Уменьшить их размер можно только досрочным погашением и/или увеличением общего срока договора по согласованию с банком. Однако полезно разобраться и с тем, какая схема более выгодна, поскольку в других банках иногда применяются и дифференцированный вид.

Какие платежи выгоднее: примеры с расчетами

Чтобы ответить на этот вопрос, можно разобрать практическую ситуацию – заемщик получает ипотеку на таких условиях:

• Стоимость квартиры 3 млн.
• Первоначальный взнос 600 тыс.
• Сумма кредита 2,4 млн.
• Ставка 11% годовых.
• Срок 20 лет.

В таком случае разница между двумя видами платежей становится очевидной.

платеж	аннуитетный	дифференцированный
переплата за весь срок	3,5 млн.	2,6 млн
ежемесячный платеж	25 тыс.	разные*

* Максимальный составляет 32 тыс. (это первый платеж), а минимальный – 10 тыс. (последний). Величина перечислений постепенно уменьшается (в среднем на 100 рублей в месяц).

Есть ли недостатки у дифференцированных платежей

С одной стороны, очевидно, что переплата по аннуитету значительно больше, чем по дифференцированной схеме. Но у последней есть и свои недостатки:

Определенный риск есть и у самого заемщика. При дифференцированной схеме он должен обеспечить предоставление больших ежемесячных сумм для погашения ипотеки. В случае с аннуитетом можно просто перечислять равные взносы. А для экономии переплаты за проценты гасить долг досрочно, внося немного большую сумму, чем требуется.

Какой платеж выбрать: практические советы

Таким образом, математически дифференцированные взносы всегда выгоднее аннуитетных. Если к тому же погашать кредит досрочно, переплата по процентам снизится в еще большей степени, и ипотека ощутимо подешевеет. С другой стороны, заемщик должен обеспечивать возможность выплаты больших платежей, особенно в первое время. Поэтому дифференцированная схема подойдет для таких случаев:

1. Гражданин имеет постоянный, предсказуемый и достаточно высокий доход (после уплаты кредита и других обязательных расходов остается и некоторая свободная сумма).
2. При этом он может подтвердить этот доход документально.
3. У заемщика есть желание и возможность гасить ипотеку сразу большими суммами, в том числе и больше тех, которые требует банк (хотя бы на 10%).
4. Сумма займа довольно большая – 4-5 млн. руб. и более.
5. Кредитный договор заключен на длительный срок – 10 лет и более.

В остальных случаях клиенту подойдет традиционная аннуитетная схема:

• Доход фиксированный (зарплата, пенсия), средний или небольшой.
• Возможность досрочного погашения есть, но не всегда.
• Сумма не слишком большая – например, квартира приобретается в регионе за 2-3 млн. руб.
• Срок ипотеки не слишком большой – до 10-15 лет.

Исходя из этого обзора можно прийти к выводу, что математическая разница на переплате не всегда автоматически означает выгодность дифференцированных платежей. Позволить их себе могут в основном только те заемщики, которые получают доход выше среднего. В таком случае можно не только покрыть большие расходы в первые месяцы и годы, но и выплатить ипотеку частично досрочно и сразу уменьшить размер платежей.

Прочтите также: Ипотека многодетным семьям в Сбербанке