Как проводится оценка кадастровой стоимости земельного участка

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...

Российская Федерация имеет огромные земельные ресурсы, и часто именно умение управлять этими ресурсами лежит в основе благосостояния того или иного региона. В условиях экономического кризиса особенно важно помнить, что земля в России используется на платной основе, поэтому важна правильно проведенная оценка кадастровой стоимости земельного участка. Она берется за основу при расчете суммы налога, а это означает, что от этого зависит наполняемость бюджета и инвестиционная привлекательность региона.

Разница между рыночной и кадастровой оценкой

Согласно российскому законодательству, при совершении сделок с недвижимостью (приватизация земли, получение ипотечного кредита, продажа участка), для установления стоимости участка при разводе супругов, при изъятии имущества и проверки правильности уплаты налогов, используется понятие рыночная стоимость земли. Такую оценку выполняют независимые оценочные компании по заказу собственника или чиновников муниципалитета. При расчете рыночной цены внимательно изучается ситуация на рынке, сравниваются все предложения, устанавливаются верхний и нижний пороги.
Эксперты также сравнивают оцениваемый объект с аналогичным имуществом, оценивают предстоящие расходы и возможные доходы. На конечный результат влияет изношенность объектов, при этом оценщики редко лично выезжают на объект, а для определения рыночной стоимости используются архивные данные, как правило. После изучения всех сведений и проведения тщательного анализа, специалисты составляют подробный акт, который и ложится в основу ценообразования.
Начиная с 2016 года при определении суммы налога, а также для проведения некоторых процессуальных действий используется кадастровая стоимость. Она устанавливается государством, при этом такие понятия, как изношенность и другие факторы, способные снижать или повышать ценность участка, не учитываются. В процедуре оценки КС принимают участие оценщики, государственные служащие, устанавливающие поправочные коэффициенты, а также чиновники, выносящие постановления. Заказчиком оценки выступает государство, сделать это может также собственник, не согласный с мнением экспертов.

Что собой представляет, и для чего используется кадастровая стоимость

Для ее расчета используется, в первую очередь, площадь участка, учитываются также особенности региона, а для расчета КС используется специальный поправочный коэффициент. Если быть проще, то кадастровая стоимость земельного участка – это площадь территории, умноженная на коэффициент поправки. Максимальное значение коэффициента используется при государственной оценке стоимости земли в Москве и Санкт-Петербурге.

Правильный расчет КС позволяет собственникам узнать реальную стоимость земли, что особенно важно в случае проведения сделок с ней.

Государство также преследует определенные цели, как то:

• Создание полной базы объектов недвижимости – земельных участков, а это действенная помощь при организации эффективной системы налогообложения.
• Понимание ситуации на рынке, а в случае правильной оценки чиновники точно знают количество участков, в том числе приватизированных, и их предназначение.
• Оценка возможности выдачи разрешений на строительство.

Несмотря на то, что кадастровая стоимость учитывает преимущественно характеристики самого участка и региональные особенности, в точность расчета могут вмешиваться экономические факторы, к тому же может меняться площадь участков и их инвестиционная привлекательность. Поэтому государственные органы выступают инициатором переоценки КС, а происходит это один раз в пятилетку, а в некоторых случаях раз в три года и даже чаще. Это необходимо, в частности, для урегулирования налоговой ставки для приватизированных участков, уточнения стоимости аренды, а также в случае, если земля имеет ценность для государства. Инициатором оценки также может стать сам собственник, причем делать это он может неограниченное количество раз.

Как узнать кадастровую стоимость участка

Кадастровая стоимость земельных участков остается неизменной, вплоть до следующей оценки, при этом далеко не все собственники согласны с мнением экспертов. При Росреестре создана специальная комиссия, призванная регулировать вопросы оценки земли, и довольно часто физлица и предприятия доказывают свою правоту. Получить реальную стоимость участка можно, даже не выходя из дома, так как эта информация не засекречена и находится в публичном доступе.

Досрочное изменение данных оценки, а это происходит по инициативе государства, возможно в следующих случаях:

1. была изменена категория участка, который из категории сельскохозяйственных земель, к примеру, был переведен в разряд земель, предназначенных для индивидуального строительства;
2. изменилась площадь участка в результате раздела или объединения соседних земель, обвала или наводнения;
3. переоценки кадастровой стоимости требует собственник земли, не согласный с официальными данными;
4. в ситуацию вмешались внешние факторы, как то изменение экономической ситуации в регионе, снижение или повышение рыночной цены.

Получить данные о кадастровой стоимости участка можно несколькими способами. Многие не доверяют онлайн сервисам и используют «дедовские» методы. В этом случае люди вынуждены простаивать в очередях в Кадастровой палате или многофункциональных центрах. Выписка из госреестра заказывается лично, а получить ее также можно в офисе или по почте. Хорошую возможность предлагает Росреестр пользователям Интернета, а на официальном сайте предприятия, зная кадастровый номер или адрес участка, можно получить полную информацию о нем, включая площадь, кадастровую стоимость и дату обновления информации. Такую же возможность дает публичная кадастровая карта, но к работе этого проекта есть множество претензий.

Три методики определения кадастровой стоимости

Тех, кто решил продать участок или сдать его в аренду, интересует, как выполняется процедура в 2024 году, и какие методики используются для оценки кадастровой стоимости земли.

Затратный вариант оценки не вызывает особых сложностей, а заключается он в определении себестоимости участка, в то время как сравнительный метод означает исследование ситуации на соседних участках. Что касается доходного метода, то он используется для определения инвестиционной привлекательности земли, так как учитывает доход, полученный с участка, оцениваются и ближайшие перспективы.
Для проведения правильного расчета важно также учесть особенности развития социальной и коммунальной инфраструктуры, состояние дорог, другие факторы. На основе тщательного анализа, учитывая, к какой категории относится конкретный участок, специалисты выводят удельный показатель, который в последствие умножается на площадь участка. В случае если оцениваемый участок ни чем не выделятся, берутся во внимание средние значения, а лучшим решением в этом случае является использование сравнительного метода оценки.

Узнать кадастровую стоимость участка, как уже было сказано, можно в КП, МФЦ, воспользовавшись публичной картой или в разделе электронных услуг на сайте Росреестра. На получение выписки из ЕГРН уйдет не более 5 рабочих дней, но в некоторых случаях такую информацию не предоставят по причине ее отсутствия, так как кадастровая стоимость участка еще не определена. В этом случае собственник участка должен обратиться в налоговый орган по месту жительства, а все необходимые данные, включая сумму налога, налоговики обязаны предоставить налогоплательщику.

Стоит ли обращаться к независимым оценщикам

Оценка кадастровой стоимости производится государственными служащими, но часто данные расчетов не устраивают собственников, вынужденных прибегать к помощи независимых оценщиков. Правильная оценка поможет снизить ставку налога, она влияет на стоимость участка и его инвестиционную привлекательность, поэтому услуги оценщиков являются востребованными. Чаще всего собственники участков сетуют на завышение стоимости, а о перспективах пересмотра скажет сам эксперт, изучив всю представленную документацию.
В случае если данные оценки могут быть пересмотрены, специалист выполняет независимую оценку, которую утверждает сообщество независимых оценщиков.
Следующим этапом является подача в КП заявления о пересмотре стоимости участка, с указанием причины, а это может быть несоответствие размеров или необоснованно высокая цена. Естественно, понадобится кадастровый паспорт объекта и документ, удостоверяющий право собственности. Поданные документы рассматриваются в течение 30 дней, после чего заявление отклоняется или принимается решение о пересмотре данных оценки, о чем подателя уведомляют в пятидневный срок. Если действия комиссии при Кадастровой палате, отклонившей требование о переоценке, считаются неправомерными, материалы подаются в суд.

Прочтите также: Будет ли меняться кадастровая стоимость земли в 2024 году

(10 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка...